年末达标冲刺 2024年1月产业运营服务发展报告

　　观点指数 年末企业拿地大增，中南高科、联东5市落子 工业用地成交在12月迎来了2023年最高的一波数据，年末头部产业园区开发商发力，最后两个月冲刺完成年度拿地指标。从具体拿地情况来看，报告期内继续有多家产业运营企业成功拿下产业用地，包括联东U谷、中南高科、粤浦科技、万洋众创城、清控科创、中电光谷等。其中中南高科与联东U谷更是连续在5个城市拿地。

　　广东专精特新企业名单公布，政策推动方向性强 1月6日，据广东省工业和信息化厅网站信息，广东省2023年专精特新中小企业最终认定名单出炉。通告显示，广东省（不含深圳），共认定5970家企业为2023年专精特新中小企业。入选该名单的广州企业数量达2274家，在各地市中最多。入选名单企业数量超过100家的地市还有东莞市（978家），佛山市（647家），珠海市（419家），惠州市（362家），中山市（326家），江门市（286家）和汕头市（109家）。

　　REITs纳入社保投资，二级市场活跃度提升 从交易数据来看，12月国内公募REITs市场整体成交量、成交额有所回升，区间换手率有了较大改善，仅保障性租赁住房REITs的成交金额有所下降。二级市场上，产业园REITs涨跌互现。政策面则传来重大利好，财政部在12月明确将REITs纳入社保基金可投资范围，REITs市场中长期资金来源进一步扩大。

　　年末企业拿地大增，中南高科、联东5市落子

　　12月，工业用地成交迎来2023年最高的一波数据，头部产业园区开发商在年末明显发力，最后两个月冲刺完成年度拿地指标。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　从具体拿地情况来看，报告期内继续有多家产业运营企业成功拿下产业用地，包括联东U谷、中南高科、粤浦科技、万洋众创城、清控科创、中电光谷等。其中，中南高科与联东U谷更是连续在5个城市拿地。

　　12月中下旬，中南高科连续在佛山、常州、德州、台州、洛阳5座城市连获6宗产业园用地。其中，台州与洛阳均是中南高科年内所获的第二园，显示其对两市未来产业发展的看好。

　　相较万洋和联东，中南高科在2023年拿地较为谨慎，全年拿地有所回落，主要集中在6月和12月两个重要节点。

　　值得关注的是，中南高科12月中在佛山高明所摘的地块是与佛山本地国企空港建投联合投得，该地块将建成中南高科·空港建投·智造科创谷。这是中南高科在高明区所建的第二个产业园。此次采取与地方国企合作的方式，能有效分摊建设风险。

　　如粤浦科技11月在广州所摘得的地块就是与广州知识城集团联合摘得的，将用于建设粤浦·广州全球AI赋能中心项目。观点指数预计未来更多的标准厂房开发商将采取与地方国企合作的方式进行开发，而不似以往单独承担园区开发重任。

　　广东专精特新企业名单公布，政策推动方向性强

　　1月6日，据广东省工业和信息化厅网站信息，广东省2023年专精特新中小企业最终认定名单出炉。

　　通告显示，广东省（不含深圳），共认定5970家企业为2023年专精特新中小企业。深圳市专精特新中小企业是广东省专精特新中小企业的组成部分，由深圳市中小企业主管部门认定后自行公布，不在此份名单中。

　　附件名单显示，入选该名单的广州企业数量达2274家，在各地市中最多。入选名单企业数量超过100家的地市还有东莞市（978家），佛山市（647家），珠海市（419家），惠州市（362家），中山市（326家），江门市（286家）和汕头市（109家）。

　　中小企业是国民经济发展中的重要支撑，专精特新中小企业更是中小企业的中坚力量，代表着经济中专业化、精细化、特色化发展的力量，广东则是中小企业发展的前沿阵地。

　　受认定的专精特新企业将受到政策的明显支持，在产业空间、技术、资本、市场、人才、管理等方面都有针对性的支持政策。

　　近期，广东省工业和信息化厅官网发布关于2023年专精特新“小巨人”企业奖补资金安排计划的公示。公示显示，面向343家广东省除深圳外各地市在2023年由工信部新认定的第五批专精特新“小巨人”企业，省财政予以一次性奖补。其中，对珠三角地区每家企业奖补100万元，对粤东、粤西、粤北地区每家企业奖补120万元。

　　各地级市亦有更具体的优惠政策。如在东莞，面向“专精特新”企业放宽厂房购置限制；最高1000万元专项贷款额度支持“专精特新”企业融资；最高600万元奖励“专精特新”企业上市等；大力支持建设“专精特新”产业园，同时对每个“专精特新”产业园给予不少于2000万元的资金扶持等。

　　REITs纳入社保投资，二级市场活跃度提升

　　从交易数据来看，12月国内公募REITs市场整体成交量、成交额有所回升，区间换手率有了较大改善，仅保障性租赁住房REITs的成交金额有所下降。反映年末投资者开始布局新一年的投资，对REITs资产的未来有期盼，开始试探性动作。

　　二级市场上，产业园REITs涨跌互现。其中，博时招商蛇口产业园REIT、华安张江产业园REIT、东吴苏州工业园区REIT、建信中关村产园REIT四只继续下跌，其余则恢复上扬态势。但回升的产业园REITs更可能是此前数月的超跌反弹，而不是基本面的改善，后市需审慎。

　　另外，博时招商蛇口产业园REIT和华安张江产业园REIT均在12月发布解禁公告，一定程度上助长了跌势。据了解，两支产品份额解禁后可流通份额将分别提升24.21%、31.16%。

　　在现时REITs市场流动性不足的大环境下，份额解禁、定向增发等正常的市场动作都可能造成单一产品走势的显著波动。

　　期内，博时招商蛇口产业园REIT公布了底层资产2023年下半年的经营情况，三项物业资产的出租率都较上半年有所提升，但租金有所走低。

　　截至2023年12月末，万海大厦月末时点出租率提升至91.5%，平均月租金为120.41元/㎡/月；万融大厦月末时点出租率提升至95.57%，平均月租金为102.94元/㎡/月；光明加速器二期月末时点出租率提升至97.37%，平均月租金为51.87元/㎡/月.

　　政策面则传来重大利好，财政部在12月明确将REITs纳入社保基金可投资范围， REITs市场中长期资金来源进一步扩大。社保基金的进场预料将显著稳定国内REITs市场的局面，有效提振市场信心。

　　另外，国家发改委等五部门在12月末发文支持产权清晰、运营状况良好的绿色数据中心集群、传输网络、城市算力网、算电协同等项目探索发行REITS。继续提升公募REITs底层资产类别的丰富度，增添市场活力。

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