产业运营企业，在行业整体受房地产业影响的时候，极易被带着走入下行区间，企业更需关注自身流动性问题，并专注提升主营业务的盈利能力。（报告期2022.03.22-2022.04.21）

　　观点指数报告期内，不少企业公布了2021年度业绩，以观点指数监测的产业运营服务样本企业来看，有12家发布了公告。

　　其中，7家营收下降，中国宏泰发展下降幅度最大（-27.57%）；5家归母净利润下降，空港股份下降最大（-411.64%）；毛利率较去年同期下滑的企业有7家，主要有开发商融资端的多项收紧、新冠疫情导致的园区空置率上升，以及区域经济环境变化带来的竞争加剧。

　　有多家企业成功拿下产业用地，万洋集团、上海临港和MAX科技园均有土地斩获。

　　整体来说，工业用地溢价率都有所提升。全国工业用地溢价率2.45%（上月1.05%），三线城市提升尤为明显，由上月1.31%的溢价率提升到3.63%，体现了节假日后工业投资有所复苏，回暖的趋势明显。

　　报告期内，联东和金地威新均录得新项目开工；前者在洛阳连续签约，标志河南投资版图由郑州拓展至洛阳；中电光谷再与保定和滁州两地签订合作协议，公司目前已经形成规模的P+EPC+O业务再获新进展。

　　样本企业营收半数下滑，产业载体租赁销售遇冷

　　在观点指数重点监测的产业运营企业中，上市企业19家，目前已有12家企业公布了2021年度业绩，另有上海临港和张江高科两家公布了业绩快报。

　　数据上看，有7家企业营收下降，中国宏泰发展下降幅度最大（-27.57%）；5家归母净利润录得下跌，空港股份下降幅度最大（-411.64%）。值得注意的是，大部分实现营收、净利双增长的企业均得益于上年同期基数太低。

　　营业收入表现上，观点指数监测的12家产业运营服务样本上市企业数据显示，2021年度实现营收正向增长的有浦东金桥、上海临港、张江高科、招商蛇口、中电光谷和中新集团。

　　张江高科营业收入增长最为显著，主要源于期内产业空间载体销售业务贡献归母净利润4.34亿元，而上年同期无此类销售业务发生。全年来看，根据张江高科业绩快报，公司2021年预计净利6.73亿-8.07亿元，同比下降56%-63%，主要源于投资收益大减。

　　而投资收益正是张江高科在2020年净利润大幅增加的缘由，其中对微创医疗约13.98%的持股起到关键性作用。截至2022年4月19日，微创医疗近一年已下跌67.29%，最低跌近71.52%。

　　投资收益的不稳定性显著拖累了已转型科技投行的张江高科业绩。

　　从归母净利润同比变化上看，目前公布年度数据的12家企业中，6家实现了正增长，分别为浦东金桥、上海临港、外高桥、中电光谷、中新集团和陆家嘴。

　　空港股份归母净利润下降最大，下降达到411.64%，主要源于期内子公司收购北京空港天阳电气安装工程有限公司股权，合并报表导致归母净利润大幅减少。

　　从毛利率看，10家完成年度报告发布的企业中，2021年毛利率较去年同期下滑的企业有7家，比例相当高。归结毛利下跌原因，主要有开发商融资端的收紧、新冠疫情导致的园区空置率上升，以及区域经济环境变化带来的竞争加剧。

　　如作为产业市镇运营商的中国宏泰发展，公司毛利率受开发商的融资端影响，以及集中供地导致的拿地节奏变化加大，导致土地出让面积及出让价格均较去年低走。

　　产业运营企业，特别是重资产投入的园区企业，由于行业特性，投资回报期较长，流动性状况一直备受关注，特别是在行业整体受房地产业影响的时候，极易被带着走入下行区间，企业更需关注自身流动性问题，并专注提升主营业务的盈利能力。

　　万洋、临港、MAX科技园摘地，工业用地投资回暖

　　从月度产业用地获取情况来看，有多家企业成功拿下产业用地，特别是一些医疗器械、光伏能源以及半导体产业的企业。

　　观点指数重点关注园区投资企业的拿地，万洋集团、上海临港和MAX科技园均有土地斩获。

　　万洋集团3月至今已摘得8宗工业用地，其中广东佛山一宗，广东韶关5宗，郑州2宗。8宗地块合共土地面积55.03万平方米，规划建筑面积145.01万平方米。可以看到万洋集团对大湾区的投资力度较大。

　　根据新丰县2022年度国有建设用地供应宗地表，新丰县工业园松园园区将在2022年供应7宗工业用地，万洋在2个月之间已拿下其中3宗，占据该区开发的主导地位。

　　韶关在大湾区的发展中稍显落后，更需抓紧头部城市的产业转移契机，满足当地工业厂房需求。而新丰县丰城街道为当地推进三旧改造的重点区域，未来将形成显著的产业集聚效应。

　　MAX科技园所摘地块则位于上海相对核心的地段，这是继MAX科技园（上海·美兰湖）项目后，半年内在上海的收获的又一项目，MAX科技园华东总部也将落地于此。此次成功摘牌，意味着MAX科技园在长三角战略布局再前进一步。

　　从全国工业用地出让情况看，一个月内（2022/3/15-4/15）供应工业用地数量达1879宗，环比上升37.5%；供应土地面积5232.97万平方米，环比上升53.0%；成交工业用地数量1297宗，环比上升17.8%；成交土地面积5044.61万平方米，则与上月持平。

　　在供给端，相比发展成熟、更需要产业升级的一线城市，二三线城市则担当了承接产业转移的重要任务，因此也成为目前工业用地最主要来源城市，这种供应上的倾斜料将长期持续。

　　交易情况方面，近一个月（2022/3/15-2022/4/15）全国总体成交更加活跃，特别体现在成交价格上，整体工业用地的溢价率有所提升。全国工业用地溢价率2.45%（上月1.05%），三线城市提升尤为明显，由上月1.31%的溢价率提升到本月的3.63%。成交溢价率的提高体现了节假日后的工业投资复苏，回暖的趋势明显。

　　中电光谷持续输出运营服务，联东河南投资布局扩大至洛阳

　　除了企业摘地动态外，月内更录得多项重大项目签约，联东和金地威新均录得新项目开工。

　　其中，金地威新·成华人工智能创新基地作为成都成华区重点招商引资项目，位于主城核心区。项目占地111亩，总建筑面积达29万平方米，总投资达50亿元，拟打造人工智能产业方向的标杆产业园区。

　　在此次签约前，联东在河南的发展集中于郑州，布局有联东U谷·郑州高新国际企业港、联东U谷·郑州荥阳科技创新谷、联东U谷·郑州智能装备产业园以及联东U谷·郑州经开国际企业港四个项目。而联东集团在洛阳的连续签约标志着对河南的持续深耕，投资已不再满足于郑州区域，而是扩大至洛阳。

　　中电光谷月内再与保定和滁州两地签订合作协议，公司目前已经形成规模的P+EPC+O业务再获拓展。P+EPC+O业务指由策划咨询、设计施工总承包和招商运营三个部分构成。

　　目前，中电光谷已有咸阳、成都、宜昌、宁波、郴州、哈尔滨、淮安、太原等地8个项目在完成了P之后正有序落实EPC进程，其中2021年落地项目6个。

　　近几年，各地政府均在谋划实施新基建和城市更新项目，对于前期项目规划以及后期招商和运营服务均有强烈需求，这就带来了新的商业机遇。谁能把握这个需求，提供贴合需求的一体化服务以解地方政府的困扰，就能获得长久的盈利增长点。

　　中电光谷的P+EPC+O业务则是为此而产生，其2021年的设计与建造服务收入达到7.27亿元，同比上涨65%，成为园区运营服务收入的主要组成部分。

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